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《陜西省城市居住區物業管理條例》

2000年9月23日陜西省第九屆人民代表大會常務委員會第十八次會議通過
2004年8月3日陜西省第十屆人民代表大會常務委員會第十二次會議修正)

    第一章   總  則

  第一條  為了規范城市居住區物業管理,維護業主、使用人和物業服務企業的合法權益,創造良好的居住環境,根據有關法律、行政法規,結合本省實際,制定本條例。

  第二條  本條例適用于本省行政區域內城市居住區的物業管理。

  第三條  本條例所稱居住區是指以住宅為主具有相應配套的市政、公用和生活服務設施的住宅區。

  本條例所稱物業是指居住區內住宅及其附屬的共用部位、共用設施設備和場地。

  本條例所稱業主是指物業的所有權人。

  本條例所稱使用人是指物業的承租人和其他實際使用人。

  第四條  物業管理實行業主自治原則。

  物業服務企業受業主的委托,依據本條例規定和物業管理委托合同的約定提供物業管理服務。

  第五條  城市人民政府和公有住房出售單位應當推進住房制度改革,對不符合物業管理條件的居住區進行治理,完善市政、公用和生活服務設施,使其達到實施物業管理的條件。

  第六條  省建設行政主管部門負責全省物業管理的監督管理工作。市(地區)、縣(市)建設或者房產行政部門是本行政區域內物業管理的行政主管部門,負責物業管理的監督管理工作。其他有關行政部門按照各自的職責協同做好物業管理的監督管理工作。

第二章 業主、業主組織與管理

  第七條  業主依照本條例規定享有對物業管理的權利,并履行相應的義務。

  業主的權利:

  (一)參加業主大會,行使對物業管理的決定權;

  (二)享有選舉和被選舉為業主委員會成員的權利;

  (三)監督業主委員會的工作;

  (四)享有與交納物業管理服務費相符的服務;

  (五)監督物業服務企業的管理服務活動;

   (六)法律、法規規定的其他權利。

  業主的義務:

  (一)執行業主大會和業主委員會的決定;

  (二)遵守業主公約和業主大會議事規則;

  (三)遵守物業管理制度;

  (四)交納物業管理服務費和維修基金;

  (五)法律、法規規定的其他義務。

  第八條  居住區內全體業主組成業主大會。業主在首次業主大會會議上的投票權,根據業主擁有物業的建筑面積、住宅套數等因素確定。具體辦法由省建設行政主管部門制定。

  居住區由所在地縣級物業管理行政主管部門會同有關部門劃定。

  第九條  業主大會應當有居住區內持有二分之一以上的投票權的業主參加。業主大會會議可以采用集體討論的形式,也可以采用書面征求意見的形式。業主大會作出決定,應當經與會業主所持投票權的過半數通過。

  業主大會每年至少召開一次。五分之一以上的業主提議,應當召開業主大會。

  業主可以書面委托他人出席業主大會。

  第十條  業主大會行使下列職權:

  (一)選舉、撤換業主委員會成員;

  (二)制定業主公約和業主大會議事規則;

  (三)審查業主委員會的工作報告;

  (四)決定物業管理委托合同的訂立、變更或者解除;

  (五)決定維修基金的續籌、使用和管理;

  (六)決定物業管理的其他重大事項。

  前款所列(一)、(二)、(四)、(五)事項應經全體業主所持投票權的三分之二以上通過。業主大會的決定應當公告。

  第十一條  業主委員會是代表全體業主和維護業主合法權益的自治組織。業主委員會由業主大會選舉產生,業主委員會向業主大會負責。

  第十二條   居住區內物業綜合驗收合格,且入主業主達到百分之五十以上,應當召開業主大會,選舉產生業主委員會。

  居住區所在地的物業管理行政主管部門,應當組織和指導業主召開首次業主大會。

  第十三條  業主委員會的組成和任期由業主大會議事規則確定。

  業主委員會成員由本居住區內熱心公益事業、辦事公道、遵守紀律、有一定組織能力的業主擔任。

  第十四條  業主委員會自選舉產生之日起三十日內,向所在地的縣級以上物業管理行政主管部門備案。

  第十五條  業主委員會履行下列職責:

  (一)召集和主持業主大會;

  (二)擬定業主公約和業主大會議事規則;

  (三)執行業主大會的決定;

  (四)采用招標或者其他方式聘用物業服務企業,代表業主訂立、變更或者解除物業管理委托合同;

  (五)負責續籌物業共用部位、共用設施設備維修基金,監督維修基金的使用和管理;

  (六)監督業主公約、物業管理制度的遵守和執行;

  (七)調解物業使用糾紛;

  (八)業主大會賦予的其他職責。

  業主委員會不得從事經營活動。

  業主委員會活動經費,經業主大會審核通過,由全體業主分擔。

  業主委員會執行業主大會的決定引起的民事責任由全體業主共同承擔。

  第十六條  業主委員會應當定期召開。業主委員會會議必須有過半數成員出席,作出的決定必須經業主委員會全體成員過半數通過。三分之一以上成員提議,應當召開業主委員會會議。

  業主委員會會議由業主委員會主任主持。主任可以委托副主任主持會議。

  第十七條  業主公約、業主大會議事規則和業主大會、業主委員會作出的決定,對全體業主和使用人具有約束力。

  業主公約、業主大會議事規則和業主大會、業主委員會作出的決定不得違反法律、法規的規定。

第三章 前期物業管理

  第十八條  前期物業管理是指開發建設單位建設的住宅開始出售至業主委員會成立前的物業管理。

  實行前期物業管理的居住區必須經綜合驗收合格。

  前期物業管理由開發建設單位自行管理或者委托物業服務企業進行管理。

  第十九條  開發建設單位應當與業主簽訂前期物業管理委托合同。前期物業管理的基本服務費,由入住的業主與開發建設單位按本條例第二十七條的規定約定。

  前期物業管理期間,開發建設單位承擔物業的維修責任,但不得使用共用部位、共用設施設備維修基金。

  第二十條  開發建設單位與業主簽訂住宅出售合同時,同時簽訂前期物業管理委托合同。

  前期物業管理委托合同,應當按照前期物業管理委托合同示范文本的內容制訂,在同一居住區內收取基本服務費的標準應當一致。

  第二十一條  前期物業管理委托合同終止后,開發建設單位應當向業主委員會移交物業的土地使用權證、居住區管理用房和居住區規劃圖,竣工總平面圖,單位建筑、結構、設備竣工圖,地下管網竣工圖及其他有關工程建設資料。移交物業的土地使用權證,應當依法辦理變更登記手續。

  第二十二條  開發建設單位應當按照規定提供必須的管理用房,其產權屬全體業主共有。業主委員會應當將管理用房提供給物業服務企業有償使用,其收入用于居住區物業管理。

  業主委員會不得將管理用房轉讓或者改作他用。

  第二十三條  按房改政策出售的公有住宅,具備下列條件的方可實施物業管理:

  (一)居住區百分之八十以上住戶擁有住宅全產權;

  (二)維修基金已交付物業行政主管部門代管;

  (三)共用設施設備及其他配套設施完善;

  (四)有物業管理用房;

  (五)居住區符合城市規劃要求;

  (六)經物業管理行政主管部門驗收合格。

第四章 物業管理服務

  第二十四條  從事物業管理服務的企業,必須經物業管理行政主管部門核定資質等級,取得資質證書;未取得資質證書的,不得從事物業管理服務活動。

  從事物業管理的人員應當按照國家有關規定,取得職業資格證書。

  資質等級核定、崗位證書核發的辦法由省建設行政主管部門根據國家有關規定制定。

 第二十五條  物業服務企業應當與業主委員會簽訂物業管理委托合同。物業管理委托合同包括:

  (一)物業的基本情況;

  (二)委托方和受托方的權利義務;

  (三)物業管理服務事項和服務質量要求;

  (四)物業管理基本服務費的標準和收取辦法;

  (五)物業的養護和維修;

  (六)合同的期限、變更和解除;

  (七)合同終止時物業資料、財物的移交方式;

  (八)違約責任及解決糾紛的途徑;

  (九)雙方當事人約定的其他事項。

  物業管理委托合同生效后,物業服務企業應當在十五日內向縣級以上物業管理行政主管部門備案。

 第二十六條 物業管理服務的主要事項:

  (一)物業共用部位、共用設施設備的日常維護和管理;

  (二)業主自用部位、自用設施設備的日常維修;

  (三)綠化養護和保潔服務;

  (四)保安服務;

  (五)車輛進出、停放的管理;

  (六)物業管理委托合同約定的其他事項。

  第二十七條  物業管理基本服務價格應當遵循公平、合理、質價相符的原則。

  物業管理基本服務價格實行政府指導價。

  業主委員會和物業服務企業參照政府指導價在委托合同中約定物業管理基本服務的價格。物業服務企業為業主、使用人提供特約服務的價格,由雙方商定。

  第二十八條  物業服務企業的服務項目和收費價格應當向業主、使用人公布。物業服務企業按照本條例規定提供并收取費用的,其他任何單位和個人不得向業主和使用人重復收費。

  物業服務企業未同業主、使用人約定,自行提供服務并收費的,業主、使用人有權拒付。

  第二十九條  為居住區提供水、電、氣、熱、通訊、有線電視的經營單位和其他單位向業主和使用人收費的,可以與物業服務企業簽訂委托代收代繳合同;未委托代收代繳的,有關單位應當直接到戶收取。

  第三十條  物業管理委托合同終止或者解除時,應當結算物業管理服務費用,物業服務企業應當于十五日內向業主委員會移交下列資料、財物:

  (一)物業檔案資料;

  (二)物業管理用房和設施設備、場地;

  (三)應當移交的其他財物。

  物業服務企業不得損壞、隱匿、銷毀上述資料、財物。

  物業管理委托合同終止或者解除后,物業服務企業應當向物業管理行政主管部門備案。

  第三十一條  物業管理行政主管部門依法履行對物業服務企業的監督管理職責,綜合考核、評定物業管理水平和服務質量。

  物業管理行政主管部門應當建立投訴受理制度,受理對違反本條例規定行為的投訴。物業管理行政主管部門對投訴應當進行調查處理,并將處理結果書面答復投訴人。

第五章   物業的使用和維護

  第三十二條  物業的使用禁止下列行為:

  (一)損壞房屋承重結構、房屋外貌或者在外墻體開設、擴大門窗;

  (二)占用或者損壞物業共用部位、共用設施設備,擅自移動公用設施設備;

  (三)存放易燃、易爆、劇毒和放射性物品;

  (四)利用物業從事危害公共利益和侵害他人合法權益的活動;

  (五)侵占綠地,毀壞花草樹木;

  (六)亂倒垃圾、亂堆雜物;

  (七)亂設攤點、亂停車輛;

 (八)排放有毒、有害物質,發出超過規定標準的噪聲;

  (九)在建筑物、構筑物上亂張貼、亂涂寫、亂刻畫、亂懸掛;

  (十)法律、法規禁止的其他行為。

 第三十三條  任何單位和個人不得擅自占用物業管理區域內的道路、場地。物業維修或者因公共利益需要臨時占用或者挖掘道路、場地的,應當與業主委員會簽訂書面協議,并在約定的期限內恢復原狀,造成損失的,應當賠償。

 第三十四條  物業公共部位、共用設施設備維修養護時,相鄰業主、使用人應當予以配合。因相鄰業主、使用人阻撓,造成其他業主、使用人和物業服務企業損失的,責任人應當賠償。

  維修養護造成相關業主、使用人的自用部位、自用設施設備損壞或者其他損失的,責任人應當賠償。

 第三十五條  業主或者使用人裝飾裝修住宅,應當遵守國家和本省有關家庭居室裝飾裝修的規定,事先告知物業服務企業,并接受其指導和監督,但物業服務企業不得收取費用、保證金。

 業主、使用人需要改變住宅用途的,應當經物業管理行政主管部門批準。業主、使用人使用物業不得損害相鄰業主和使用人的合法權益,造成損害的應當依法承擔民事責任。

 第三十六條  利用物業設置廣告和其他經營設施的,應當征得相關業主和業主委員會的書面同意,并辦理有關報批手續;經批準的,應當與業主委員會簽訂租賃合同,其收入納入物業共用部位、共用設施設備維修基金。

第六章 物業維修基金的使用和管理

  第三十七條  商品住宅和公有住宅出售后應當設立物業共用部位、共用設施設備維修基金。

維修基金專項用于物業共用部位、共用設施設備保修期滿后的中修、大修、更新和改造。

 第三十八條  維修基金按下列規定交納和提取:

  (一)商品住宅出售時,多層住宅的購房者按購房款百分之二的比例交納,高層住宅的購房者按購房款百分之三的比例交納;

  (二)公有住宅出售時,購房者按購房款百分之二的比例交納;

  (三)公有住宅出售單位出售公有住宅時,多層住宅按不低于售房款百分之二十的比例提取,高層住宅不低于售房款百分之三十的比例提取。

  購房者交納的維修基金,由售房單位代收。

  維修基金不敷使用時,按住宅建筑面積向業主續籌。

 第三十九條  維修基金應當專戶存儲,專款專用。業主委員會成立之前,由物業管理行政主管部門代管;業主委員會成立之后,由業主委員會管理,物業管理行政主管部門監督使用。業主委員會成員不得侵占、挪用維修基金。

 第四十條  業主轉讓住宅所有權時,維修基金隨住宅所有權同時轉讓。住宅拆遷或者其他原因造成住宅滅失的,結余的維修基金應當按業主個人交納的比例退還業主。

 第四十一條  使用維修基金由物業服務企業提出維修方案和預算,經業主委員會審定后實施,并報物業管理行政主管部門備案。

  第四十二條  維修基金的使用,應當建立使用計劃報批管理制度、財務管理制度、審計監督制度和業主查詢對帳制度。

 維修基金的使用管理制度由省建設行政主管部門制定。

第七章   法律責任

  第四十三條  開發建設單位違反本條例規定有下列行為之一的,由物業管理行政主管部門責令改正,給予警告,并可處以三千元以上三萬元以下罰款:

  (一)未承擔前期物業管理責任的;

  (二)出售住宅未同時簽訂前期物業管理委托合同或者在同一居住區收取基本服務費不一致的;

  (三)不承擔未出售住宅的物業管理費的。

  第四十四條  開發建設單位違反本條例規定有下列行為之一的,由物業管理行政主管部門責令改正,給予警告,沒收違法所得,并可處以一萬元以上五萬元以下罰款:

  (一)居住區未經綜合驗收或者驗收不合格實行前期物業管理的;

  (二)前期物業管理期間使用維修基金或者將管理用房轉讓、改作他用的;

   前期物業管理委托合同終止后,未向業主委員會移交居住區管理用房和有關工程建設資料的,由物業管理行政主管部門責令改正,給予警告,沒收違法所得,并可處以二千元以上二萬元以下罰款。

  第四十五條  業主、使用人違反本條例規定,損壞房屋承重結構、房屋外貌或者在外墻體開設、擴大門窗或者私自占用、損壞共用部位、共用設施設備、改變住宅用途的,由物業管理行政主管部門責令恢復原狀、賠償損失,并可處以五百元以上五千元以下罰款。

  第四十六條  業主公約、業主大會議事規則和業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規規定的,由物業管理行政主管部門責令改正,并通告全體業主。

  業主委員會違反本條例規定將物業管理用房轉讓或者改作他用,由物業管理行政主管部門責令改正,造成經濟損失的,由責任人賠償。

  業主委員會成員違反本條例規定侵占、挪用維修基金,應當返還;造成損失的,由責任人賠償;構成犯罪的,由司法機關依法追究刑事責任。

 第四十七條  當事人對行政主管部門的行政處罰決定不服的,可以依法申請行政復議或者提起行政訴訟。逾期不申請復議,也不起訴,又不履行處罰決定的,作出行政處罰決定的部門可以依法申請人民法院強制執行。

  對個人處以三千元以上、對單位處以三萬元以上罰款和吊銷資質證書處罰的,當事人有權要求舉行聽證。

 第四十八條  違反本條例規定的其他行為,依照有關法律和國務院《物業管理條例》的規定處罰。

  第四十九條  拒絕、阻礙物業管理行政主管部門工作人員執行公務的,由公安機關依照《中華人民共和國治安管理處罰條例》處罰;構成犯罪的,由司法機關依法追究刑事責任。

  第五十條  物業管理行政主管部門工作人員濫用職權、徇私舞弊、玩忽職守的,由其所在單位或者行政監察部門給予行政處分;構成犯罪的,由司法機關依法追究刑事責任。

第八章   附  則

  第五十一條  非居住區寫字樓、商住樓的物業管理,參照本條例執行。

  第五十二條  本條例中有關的專業用語含義:

  (一)自用部位是指一套住宅內的臥室、客廳、廚房、衛生間、陽臺、天井、庭院以及室內墻面部位;

  (二)自用設施設備是指一套住宅內的門窗、衛生潔具和通向總管的供水、排水、供熱、燃氣管道、電線以及水、電、氣戶表等設備;

  (三)共用部位是指住宅主體承重結構部位(包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等),戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等;

  (四)共用設施設備是指居住區內全體業主共同擁有、使用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣、燃氣管道、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車座、公益性文體設備和共用設施設備使用的房屋等。

  第五十三條  本條例自2001年1月1日起施行。

    《中華人民共和國治安管理處罰法》(中華人民共和國主席令[2005]第38號)

 

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